Wat doet de energiedeskundige?
 Hoe bereid je zijn bezoek voor?

EPC’s kunnen alleen worden opgesteld door een erkende energiedeskundige.

Wat doet de energiedeskundige?

De energiedeskundige moet altijd ter plaatse komen. 

Hij bekijkt de elementen van de gebouwschil, zoals de isolatiegraad van het dak, de muren, de vloer en de ramen bekijken.  

Daarnaast bekijkt hij ook de technische installaties, zoals de manier waarop u uw woning en uw sanitair water verwarmt. 

Als het gebouw of de gebouweenheid volledig afgewerkt is, is de isolatie dikwijls niet meer zichtbaar. Om de isolatiedikte van bijvoorbeeld uw dakisolatie te bepalen, moet de energiedeskundige bewijzen hebben. Dat kan een factuur zijn waar de details over de gebruikte materialen opstaan, of de isolatie moet nog zichtbaar zijn. 

Vooral als er een vermoeden is dat er isolatie aanwezig is, maar als dit niet kan aantonen  met bewijsstukken, is verder onderzoek aangewezen. 

Door bijvoorbeeld een inbouwspotje in het vals plafond uit te nemen, een muurrooster af te vijzen of door een gaatje te boren in een gevelvoeg, kan de energiedeskundige de aanwezigheid, het type eventueel de dikte van de isolatie vaststellen. De Energiedeskundige zal zelf geen destructief onderzoek uitvoeren. Hij zal dus bijvoorbeeld geen gaten boren in de muur of in het plafond om de isoltiedikte te bepalen.

Als je geen bewijsbare informatie hebt, zal dat een negatieve invloed hebben op uw EPC. Het is daarom belangrijk het plaatsbezoek zelf ook goed voor te bereiden.

Hoe bereid je het bezoek van de energiedeskundige voor?

Bij de opmaak van een EPC moet een energiedeskundige zich baseren op:

  • wat visueel kan vastgesteld worden (al dan niet na destructief onderzoek door de eigenaar) 
  • bewijsstukken.

Let op:de energiedeskundige mag geen informatie uit verklaringen gebruiken.

1. Adres en kadastergegevens bezorgen

Bezorg de energiedeskundige het juiste, volledige adresvan de locatie waarvoor hij een EPC moet opstellen. Als het enigszins kan, bezorg je best ook de kadastrale gegevensvan het pand. Bezorg ook je gsm-nummerzodat je bereikbaar bent voor eventuele vragen of andere informatie. Al deze gegevens kan je invullen bij de offerteaanvraag of bestelling. 

Klik hier om een offerte aan te vragen.

2. Toegang voorbereiden

De energiedeskundige moet toegang hebben tot de ruimten van het gebouw of de gebouweenheid waarvoor hij een EPC moet opgestellen Dit is onder andere nodig om het beschermde volume te bepalen, op te meten, de verwarmingselementen te inspecteren, de samenstelling van de ramen, muren, vloeren en daken te bepalen, de verwarmde, verlichte, geventileerde en gekoelde volumes te bepalen.

Ook de aanwezige technische installaties, zoals bijvoorbeeld de verwarmingsketel of ventilatie-unit moeten goed bereikbaar zijn voor de energiedeskundige, evenals de ruimten waar de toestellen opgesteld zijn die warm water aanmaken. 

Zijn er collectieve installaties aanwezig, dan moet de toegang tot de stookruimte geregeld worden voor de energiedeskundige (tenzij er reeds een EPC Gemeenschappelijke Delen aanwezig is). Ook toegangen tot zolders zonder vaste trappen moeten voorbereid worden.

3. Bewijsstukken verzamelen

Als je facturen hebt van uitgevoerde isolatiewerken, nieuwe beglazing of CV‑ketel, stel die dan zeker ter beschikking van de energiedeskundige. Als deze documenten voldoen aan bepaalde voorwaarden worden ze gebruikt bij de berekening van de energiescore.

Voorbeelden van bewijsstukken die in aanmerking komen zijn:

  • door de architect ondertekende plannen voor de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning
  • facturen
  • ondertekende lastenboeken of lastenboeken vergezeld van de aannemingsovereenkomst
  • foto's
  • technische fiches vergezeld van facturen
  • ...

Alle aanvaarde bewijsstukken zijn opgenomen op een afvinklijst.

Het belang van bewijsstukken

Bewijsstukken verzamelen is belangrijk, want hoe meer gegevens er gekend zijn, hoe beter de energiescore zal zijn. Er moet dan immers niet gerekend worden met standaardwaarden bij ontstentenis. Dit betekent dat er wordt vanuit gegaan dat er geen isolatie geplaatst is. Dit zal uiteraard een ongunstig effect hebben op het toegekende EPC-label.

Let wel op:  Niet alle gegevens mogen zomaar overgenomen worden uit bewijsstukken. De overheid licht de werkwijze bij enkele veel voorkomende bewijsstukken toe: facturen en offertes:
  1. Een factuur moet o.a. het adres van de eenheid of het gebouw vermelden waarvoor een EPC wordt opgemaakt. Er moet dus een ontegensprekelijke link zijn tussen het bewijsstuk en de eenheid. De vermelding van het adres bij de plaats van uitvoering of werf wordt aanvaard. 
  2. Staat het adres van de eenheid waarvoor een EPC wordt opgemaakt niet op de factuur (of ander bewijsstuk), dan kan de factuur niet worden aanvaard, tenzij de ontegensprekelijke link kan gemaakt worden via vaststellingen ter plaatse of een combinatie van verschillende bewijsstukken (bijvoorbeeld notariële akte en factuur en/of plan). 
  3. De energiedeskundige mag de lambda- en R-waarden niet overnemen uit een factuur, maar moet deze waarden opzoeken in een bron die garandeert dat de waarden gedeclareerd zijn, zoals een technische fiche, ATG-attest of de EPBD-databank. 
  4. De energiedeskundige mag wel de isolatiedikte en het materiaaltype overnemen uit een factuur.
  5. Gegevens uit een offerte mogen niet zomaar overgenomen worden, ook niet als de offerte ‘voor akkoord’ ondertekend is en het adres van de eenheid of het gebouw wordt vermeld waarvoor een EPC wordt opgemaakt.
  6. Het moet immers aangetoond worden dat de werken of materialen uit de offerte wel degelijk werden uitgevoerd of geplaatst, bijvoorbeeld via vaststellingen ter plaatse. Kunnen de werken of materialen niet ter plaatse vastgesteld worden, dan is een factuur nodig om de werkelijk uitgevoerde werken en hoeveelheden te bevestigen (bijvoorbeeld bij dakisolatie die niet kan vastgesteld worden, omdat het plafond is afgewerkt en bijgevolg enkel aangetoond kan worden met een factuur of (beperkt) destructief onderzoek). Als de details van de werken of materialen (bijvoorbeeld merk en type) vermeld staan in de offerte, is het voldoende dat de factuur refereert naar de offerte (bijvoorbeeld door het uniek kenmerk van de offerte te vermelden).

4. Wat als je geen bewijsstukken hebt en bepaalde vaststellingen niet mogelijk zijn?

Als je geen bewijsstukken hebt of als vaststellingen onmogelijk zij en er is weinig of geen informatie beschikbaar over de samenstelling van de gebouwschil, dan rekent de EPC-software met aannames. 

Hierbij wordt bijvoorbeeld automatisch isolatie ingerekend bij gebouwen gebouwd vanaf 1971. Hoeveel isolatie er wordt ingerekend, hangt af van de leeftijd van het gebouw of de eenheid. De isolatiedikte die wordt ingerekend, stemt overeen met de bouwgewoonten uit die tijd. Het is dan ook van belang het bouwjaar te achterhalen.  

Het bouwjaar dat in het EPC wordt ingevuld, stemt overeen met het jaar van de aanvraag van de bouwvergunning.

5. Waar kan je het bouwjaar van een gebouw of gebouweenheid terugvinden?

Afhankelijk van de bron waarin het bouwjaar werd opgezocht (notariële akte, factuur, Woningpas, kadastrale legger, bouwvergunning, e-mail van de gemeente,..), moet de energiedeskundige dus nog 1 of 2 jaren terugrekenen om het overeenstemmende jaar van de aanvraag van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning te bepalen (het zogeheten referentiejaar bouw of referentiejaar renovatie).

Als er een Woningpas over je woning ter beschikking is, kan je daarin het bouwjaar aflezen. De Woningpas bundelt informatie van een woning op één centrale plaats. Voor het ontsluiten van deze data baseert de Woningpas zich onder meer op gegevens van het kadaster en het vergunningenregister van de gemeente. De Woningpas is vooral beschikbaar voor ééngezinswoningen en recente appartementen. Bij oudere appartementen ontbreekt vaak informatie, omdat de data van het kadaster en het gebouwenregister niet kan worden gekoppeld.

Het kadaster en het vergunningenregister van de gemeente worden aanvaard als bron voor bewijsstukken bij de opmaak van een EPC. 

Let wel op:   Niet alle gegevens mogen zomaar overgenomen uit de Woningpas.

Mogen onder bepaalde voorwaarden worden overgenomen uit de Woningpas:

1. De datum van de aanvraag van de Stedenbouwkundie vergunning of de Omgevingsvergunning mag worden gebruikt voor het referentiejaar bouw of renovatie op voorwaarde dat de titel van de aanvraag voldoende informatie geeft over de uitgevoerde werken.

Voorbeelden:

  •   Titel “Bouwen van een eengezinswoning: referentiejaar bouw van de woning
  •   Titel “Isoleren van de voorgevel van een woning:  referentiejaar renovatie van de voorgevel
  •   Titel “Verbouwen van een eengezinswoning: op basis van deze titel kan niet worden afgeleid welke werken werden uitgevoerd. Daarom mag de datum van de aanvraag niet worden gebruikt.

2.   Informatie uit het kadaster/kadastrale legger: het bouwjaar mag gebruikt worden voor het referentiejaar bouw mits het wordt verrekend naar het jaar van de stedenbouwkundige aanvraag. Referentiejaar bouw = bouwjaar uit de Woningpas – 2 jaar.

Mogen niet worden overgenomen uit de Woningpas:

  • Het verbouwjaar of het jaar van de laatste renovatie mag niet uit de Woningpas worden gebruikt, omdat het niet duidelijk is welke werken werden uitgevoerd.
  • Het is niet toegelaten om de gemiddelde U-waarden uit de Woningpas over te nemen.