Verplichtingen voor een residentieel gebouw/eenheid

Het EPC Residentieel wordt opgemaakt voor gebouweenheden met een residentiële hoofdbestemming.

Een residentiële gebouweenheid kan een appartement zijn, maar ook een eengezinswoning of een collectief woongebouw.

Er moet een EPC worden opgesteld per gebouweenheid. Bijvoorbeeld: een gebouw met studentenkamers wordt als 1 eenheid beschouwd als er geen aparte keuken en badkamer is per kot, maar een gemeenschappelijke keuken en sanitair. Als elk studentenkot in het gebouw autonoom kan functioneren (eigen keuken, sanitair...), is elk kot een gebouweenheid en moet voor elk kot apart een EPC opgesteld worden.

Bij meerdere bestemmingen binnen een gebouweenheid, wordt de hoofdbestemming bepaald op basis van de bruikbare vloeroppervlakte.

Wanneer heb je een EPC Residentieel nodig?

1. Iedereen die een residentiële eenheid bij een notariële overdracht in volle eigendom overdraagt, moet beschikken over een EPC Residentieel.

Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel is dat wordt overgedragen. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, moet er een EPC zijn.
Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, ruil, verkoop of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, moet er een EPC zijn.
Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Als je alleen het vruchtgebruik of alleen de naakte eigendom overdraagt, moet er geen EPC zijn.

2. Een eigenaar die op een residentiële eenheid een opstalrecht of erfpacht wil vestigen, moet over een EPC Residentieel beschikken.

3. Bij akten met een declaratieve werking 1 geldt deze verplichting niet.

Een akte met een declaratieve werking is een juridisch document dat voornamelijk dient om een feit vast te leggen, te verklaren of officieel te maken, zonder dat het direct juridische gevolgen heeft of verplichtingen creëert. In tegenstelling tot akten met constitutieve werking, die nieuwe rechten of verplichtingen tot stand brengen, bevestigt een declaratieve akte gewoonlijk iets dat al bestaat of heeft plaatsgevonden.

Voorbeeld: een eigendomsakte: Deze akte bevestigt de eigendom van onroerend goed, maar verleent niet automatisch juridische rechten of verplichtingen aan de partijen. Het dient als bewijs van eigendom.

4. Een eigenaar die een residentiële eenheid te huur wil aanbieden, moet over een EPC Residentieel beschikken.

Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst moet de eigenaar van het gebouw aan de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat voor residentiële eenheden overhandigen.

Onder verhuur wordt verstaan:

de gewone huur, als het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden van residentiële gebouwen;
de onroerende leasing van residentiële gebouwen;
de woninghuur van residentiële gebouwen.

Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 mocht je de huurprijzen niet meer indexeren voor woningen die je verhuurt als hoofdverblijfplaats in de private markt, met een EPC-label E of F of van woningen zonder EPC-attest. Voor woningen met een EPClabel D wordt de indexatie beperkt tot 50%. Sinds 1 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule (correctiefactor). Voor deze aangepaste indexering wordt het resultaat van de standaardindexatieformule (namelijk basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) vermenigvuldigd met een correctiefactor.

Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor je moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.

Als je een woning met een slechte energieprestatie binnen de 5 jaar renoveert, kan je in aanmerking komen voor een EPC-labelpremie en/of een renovatiekrediet met rentesubsidie. Je moet de slechte of verbeterde energieprestatie telkens bewijzen met een EPC.

Sinds 2023 geldt er na aankoop, erfpacht… een renovatieverplichting voor gebouwen met een slechte energieprestatie. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht, in erfpacht genomen… met label E of F, moeten binnen de 5 jaar energetisch gerenoveerd worden naar minimum label D. Je moet dan terug een epc doen opstellen om de renovatie tot het vereiste label te bewijzen.